Publié le

01/07/19

L’ORGERE – Une vente et une modification du PLU au bénéfice de qui ?


La vente du « château » de l’Orgère et de 7000 m² du parc a été prise par les élus de la Ville de Rives. L’opposition s’est abstenue tout en tenant à dire son accord sur ce projet… Comprenne qui pourra !

Cette vente à un promoteur pour des logements de grand standing pose un certain nombre de problèmes.

Une modification du PLU, conséquente à cette vente, est voulue par la Commune et une enquête publique a été ouverte qui prendra fin le 18 juillet prochain. Cette modification pose également un certain nombre de questions.

Vous trouverez ci-dessous une contribution, qui de nature est publique, et qui peut vous permettre de vous apporter un certain nombre d’éléments pour participer à cette enquête.

En substance pourquoi faire d’aussi jolis cadeaux à un promoteur, pour des logements de « grand standing », alors que Rives manque de logements accessibles, y compris sociaux ?

Vous pouvez adresser vos remarques par mail à l’adresse : enquête.publique@ville-de-rives.fr, sur le registre dématérialisé à : www.mairie-rives.fr, ou directement sur le registre d’enquête en Mairie de Rives.

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ENQUETE PUBLIQUE EN VUE DE MODIFICATION DU PLU DE RIVES – 38140

Contribution présenté par M. Philippe Kochert, demeurant 584 route de Chateaubourg à Rives

Vente du « Château » de l’Orgère  et d’une partie du Parc Public classé en Zone N

avec modification du PLU pour classement en Zone UB

A – Remarques sur la présentation au public de l’enquête

A la lecture du texte de l’enquête publique publiée sur papier format A3 de couleur jaune et affichée à différents endroits de la commune et repris pour partie en page 5 de la revue municipale n° 123 de juin 2019, on peut légitimement comprendre, mais à tort, que le projet ainsi présenté serait porté par la commune de Rives.

J’ai personnellement fait lire l’article paru dans la revue municipal à des ami.e.s ignorant tout de la situation comme a des Rivois peu informés, et leur avis fut unanime : « il s’agit d’un projet de la Ville de Rives » !

Cette ambiguïté me semble introduire une difficulté de compréhension des Rivoises et Rivois quant au devenir du Parc de l’Orgère, aujourd’hui intégralement ouvert au public, et dont plus de la moitié sera enclos par une clôture privative.

Pourquoi n’est-il pas fait mention du bénéficiaire ultime de cette modification du PLU, aujourd’hui connu puisqu’il y a un compromis de vente?

Y aurait-il une intention cachée ?

Il n’est fait état de la création de 13 logements que sur l’avis d’enquête mais sans préciser de « grand standing », comme écrit dans plusieurs documents antérieurs, ni indiqué qui porte ce projet.

Il est évoqué « le reclassement du château de l’Orgère et une partie de son parc afin de permettre son réaménagement ainsi que la réalisation de garages….. nécessaires à son usage » (Cf. l’introduction de l’avis d’enquête publique, reprise dans l’article de la revue municipale). Mais quel réaménagement et quel usage ???

Formulation des plus absconse si l’on ignore la réalité et l’historique du projet…

Pourquoi ne pas être plus explicite ?

Y aurait-il là encore une intention cachée ?

Il me semble qu’une enquête publique, élément important de la démocratie locale, se doit d’être la plus transparente possible.

Pour ma part ce n’est pas ce que je constate.

Les règles sont-elles respectées ? Je me permets de poser la question.

Comme l’enquête porte à la fois sur le château, et plus précisément le classement de la parcelle l’accueillant, et sur le classement d’une partie du parc, il me semble nécessaire de reprendre l’histoire très récente de son acquisition…

B – Historique de l’acquisition récente de la propriété objet de l’enquête :

1 – Par information au Conseil Municipal du 7 septembre 2017, M. le Maire de Rives informe le Conseil Municipal qu’il a été sollicité par un groupe d’investisseurs pour acquérir le bâtiment afin d’y réaliser 8 logements, lequel a fait une proposition d’achat pour 350 000 €.

  • Nota : A ma connaissance aucune décision du Conseil Municipal n’a envisagé la mise en vente de ce bâtiment et de ce fait n’a permis une ouverture à une potentielle concurrence entre acquéreurs.

Il est alors précisé qu’une modification du PLU sera nécessaire afin de « réaliser un certain nombre de places de stationnement »

Cette information ne donne pas lieu à un vote du Conseil.

2 – Lors du Conseil Municipal du 7 décembre 2017 il est tout d’abord mis au vote la désaffectation et le déclassement du « Château » et de 6 780 m² du parc de l’Orgère, propriétés communales qui deviennent propriété privée de la commune.

Un vote acte la proposition faite.

Est ensuite soumis au vote la vente de l’ensemble à la SCI Business Immo pour une somme de 350 000 €, étant précisé que le bien a été estimé par les domaines à la somme de 450 000 €.

Les « considérants » de la décision soumise au vote qui pourraient vouloir justifier le « cadeau » de 100 000 € fait au promoteur privé, soit 22,22 % de l’estimation des domaines, n’apportent pas d’élément probants qui n’auraient pas été pris en compte lors de l’estimation des domaines, ou bien allant dans l’intérêt collectif des Rivoises et Rivois qui sont de fait et de droit propriétaires de ce bien.

Le « considérant » « apporter une contribution dans le cadre de créations de logement » est à ce titre surprenant. Il s’agit en effet clairement de logement de « grand standing », information que l’on trouve dans l’estimation des domaines, ou bien dans l’éditorial du Maire et un article sur le sujet de la revue municipale n° 119 Décembre 2017-Janvier 2018.

Et ce, alors que la Ville n’atteignant pas le quota de logements sociaux paye une « taxe » en contrepartie de ce manque… !

Remarquons que le montant de 350 000 € correspond à la proposition du promoteur présentée par le Maire au Conseil Municipal du 7 septembre précédent !

Il peut donc être admis que l’estimation des domaines n’a pas été prise en compte et que toute la procédure ne tendait qu’à satisfaire l’acquéreur dans sa proposition initiale…

La décision de baisser le prix d’estimation des domaines ne doit-elle pas être accompagnée d’une justification motivée comme le prévoit le Code Général des Collectivités Territoriales Article l2241-1 ?

Motivation confirmée par une décision du Conseil d’Etat du 25 septembre 2009, Commune de Courntenay, n°298918

3 – Pour ce qui est de l’estimation des domaines.

Une estimation a été faite et rendue en date du 28 septembre 2017, soit après le Conseil Municipal du 7 septembre et avant celui du 7 décembre

Cette estimation porte sur le « Château » et une surface de terrain de 7 120 m² en tout.

Les domaines estiment alors, pour ce qui concerne le « Château », que si l’intérieur est en mauvais état et muré (protection prise contre le vandalisme ou le squatt non contestable), l’extérieur et le toit sont en bon état.

Il est explicitement écrit, après le descriptif du bâtiment « Parc attenant non constructible »

4 – Concernant l’acquéreur de la propriété.

Nous avons vu que lors du Conseil Municipal du 7 décembre 2017, il s’agissait de la SCI Business Immo.

Dans l’article de la revue municipale n° 119 précitée, il est question de la SCI Miva, présentée comme un groupement d’investisseurs régionaux.

Aujourd’hui une déclaration préalable n° 0383371810070 a été déposée par la « SAS de l’Orgère » en vue d’installer des vélux sur la toiture.

Nous en sommes donc à la troisième structure juridique, privée qui est actuellement sous compromis de vente ?

5 – Nous avons vu que le « Parc attenant » a été pris en compte dans l’estimation des domaines comme non constructible. Et pour cause puisqu’il est en zone Naturelle du PLU.

Or, dès la présentation du projet, le 7 septembre, une modification du PLU a été envisagée par le Maire afin de « réaliser un certain nombre de places de stationnement ». Clairement classer les surfaces concernées en zone constructible.

Cette information ne semble donc pas avoir été transmise au service des domaines qui était en pleine rédaction du rapport d’estimation. On y lit en effet que la visite des lieux a été faite le 30 août 2017, soit 7 jours avant le Conseil Municipal du 7 septembre.

Gageons que le Maire n’a pas improvisé la révision du PLU lors de ce Conseil Municipal !

Pourquoi les domaines n’ont-ils pas été informés de la modification programmée du PLU concernant le bien estimé ?

6 – Aujourd’hui est ouverte une enquête en vue de la révision du PLU afin de classer les parcelles concernées et classées en zone N, non constructibles, en zone UB, donc constructibles.

Ainsi donc, les terrains ont été estimés par les domaines alors que classés inconstructibles, un compromis de vente est signé sur cette base, et on propose dès lors de rendre ces terrains constructibles au bénéfice d’un promoteur privé pour un aménagement de logements « de grand standing » !

Or la surface estimée par les domaines et vendue, est plus ou moins de 7000 m², ce qui, une fois rendus constructibles, peut permettre d’envisager la construction de nouveaux logements, de luxe au seul bénéfice du promoteur acquéreur.

Où est l’intérêt des Rivoises et des Rivois dans une telle opération privée ?

Le Maire d’une commune n’est-il pas lié à une gestion des biens communs dans l’intérêt collectif de la population ?

On répondra que :

Une OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) va être prise. Modifiée est-il écrit dans les documents de l’enquête. Objectif : cadrer le projet.

Très bien. Mais si une Déclaration Préalable a été déposée par la SAS de l’Orgère pour installation de velux sur le toit, aucun permis de construire ne l’a été pour les garages.

Et pour cause, le PLU en l’état ne le permettrait que si l’on prenait en compte la possibilité d’extension du bâti prévu en zone N.

Et pourquoi pas, cela bloquerait tout projet constructif autre !

Ce qui signifie que l’engagement pris dans les documents de l’enquête publique, les plans d’aménagements extérieurs avec les garages, à cet endroit, ne concerne aujourd’hui que la Ville de Rives qui ne sera plus propriétaire !

Où est l’engagement des futurs propriétaires ?

Quelle confiance peut-on accorder dès lors aux descriptifs et plans accompagnant la présentation de l’enquête publique dans la mesure où la Ville de Rives n’est ni maître d’ouvrage ni maître d’œuvre du projet qu’elle présente ?

Objection : On va modifier l’OAP est-il écrit et on détaille ce qui sera alors prévu…

Mais l’OAP est une procédure obligatoire, inscrite au Code de l’Urbanisme et faisant partie intégrante du PLU.

Pourquoi les modifications de l’OAP ne font-elles pas partie de la révision du PLU envisagée ? Ne seraient-elles pas soumises à enquête publique ?

7 – En admettant que l’opération ne présenterait pas de problème et que nous retenions les affirmations du Maire de Rives.

Si il s’agit de simples places de stationnement, en zone N rien ne l’empêche, donc aucune modification du PLU n’est nécessaire

Si il s’agit de garages, 13 indiqués, le PLU de Rives prévoit la possibilité d’une extension limitée pour la zone Nh, telle que le château.

De plus, pour 13 garages, il ne semble pas nécessaire d’avoir 7 000 m² en zone UB pour le faire. Et dans ce cas il suffit de limiter la zone constructible à celle des garages à construire !

8 – En considérant que les domaines aient été informés de la volonté exprimée publiquement par le Maire de Rives de rendre ces 7000 m² constructibles, quelle serait alors la valeur de ce terrain ?

Une propriété (La Villa Jean-Jaurès) a été vendue pour la construction d’un immeuble de standing, en cours de finition, à environ 300 mètres à vol d’oiseaux du Parc de l’Orgère.

Sur renseignement écrit des services des Finances Publiques, ce terrain qui comportait une grande maison bourgeoise qui a été démolie, d’une superficie de 1558 m² en bord de rue, a été vendu en décembre 2017 au promoteur 460 000 €. Soit 295 € du m².

Par comparaison, les 7000 m² de l’Orgère, vendus 350 000 €, après abattement non justifié de 100 000 €, reviennent à 50 € du m², avec le bâtiment.

Même si l’on considère qu’il n’y pas de proportionnalité directe de prix en fonction des surfaces, par contre l’environnement doit être pris en compte, on constate un rapport allant de 1 à 6 entre ces deux propriétés alors que l’Orgère est un petit écrin de tranquillité comparé à la Villa Jean-Jaurès en bord de vois publique d’un côté, collège, école et gymnase des autres….

Dès lors que l’on envisage de rendre constructibles 7000 m² de terrain, on mesure le grand intérêt potentiel du promoteur privé à cette acquisition.

Mais où est l’intérêt de la commune et de ses habitants ? Pourquoi une telle situation ?

9 – Il est donc question d’aménager 13 logements dans le « Château ». Si l’on retient la surface habitable indiquée par les domaines sur 3 niveaux, soit 890 m², et en admettant qu’ils soient intégralement conservés (difficile lorsque l’on augmente les partitions de surfaces !) la moyenne par logement serait de 68,5 m². Ce qui ne correspond même pas à la moyenne pour un T3 !

Et encore l’emprise d’un ascenseur, quasiment obligatoire, n’est pas prise en compte

Ce qui est peu pour des appartements de « grand standing ». Ce qui signifie que d’aucuns seront très petits pour que d’autres soient plus vastes. Pourquoi pas… mais « grand standing » suppose, outre les aménagements des surfaces conséquentes…

            Faisons quelques calculs de rentabilité du projet

  • Sur la base d’un prix de vente de 3 000 € du m² en moyenne hors garage (Cf. Base de prix moyen pour la Villa Jean Jaurès et haut de la fourchette pour Rives alors que le prix moyen actuel est de 1 905 € du m²), il semble difficile de faire plus, Rives n’est ni Neuilly ni Corenc !, et à surface constante de 890 m², le rapport serait de 2 670 000 €.
  • Le coût des travaux de rénovation est estimé à 2 200 € du m² (Cf. Débat récent au Conseil Municipal sur un projet de médiathèque)

Soit pour 890 m² un coût de 1 958 000 € auquel s’ajoute le prix d’achat, soit 350 000 €, soit au total 2 308 000 €. Ce qui laisse une marge de  362 000 € sur lequel il faut payer les aménagements extérieurs, la clôture du terrain, la rénovation du kiosque prévue dans la présentation, l’accès avec voirie intérieure, les places de stationnement, les taxes diverses, le taux de l’emprunt (certes réduit actuellement), les dépassements de travaux, etc…

On voit que la rentabilité est faible. Il est en général autour de 10 % pour le promoteur… mais là que reste-t-il ?

  • Par contre disposer de terrain constructible n’est pas inintéressant pour le promoteur. Car PLU ou OAP existant, on voit bien que tout est modifiable dans le temps…. Et les élus ne sont pas inamovibles, ce que les présents décident peut être modifié par les suivants… Ce qui relativise la volonté exprimée aujourd’hui !
  • On peut donc légitimement s’interroger sur le fait que le promoteur se contenterait de 13 logements pour une surface rendue constructible de 7 000 m², alors que la Villa Jean-Jaurès en a construit 30 sur 1 558 m² !
  • Espérons qu’un malencontreux incendie ne vienne pas détruire le « Château durant les travaux, permettant alors un nouveau projet sans les contraintes de l’OAP devenue dès lors sans fondement !!!

Nota : La « DECLARATION DE PROJET ET MISE EN COMPATIBILITE DU PLU SUR LE SECTEUR DE L’ORGERE – EXAMEN CONJOINT DES PPA – COMPTE RENDU DE LA REUNION » jointe au projet de révision du PLU, demande une modification de l’OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) qui se trouve au point 9 du document « PLAN LOCAL D’URBANISME Déclaration de projet sur le secteur du château de l’Orgère emportant mise en compatibilité du PLU de Rives » également joint au projet de modification du PLU.

Il ne semble pas que les modifications envisagées de l’OAP aient été en tout ou partie intégrées au point 9 du document précité faisant pourtant partie intégrante des éléments de modification du PLU !

Si je ne commets pas d’erreur, cela est-il bien normal ? L’avis des Personnes Publiques Associées doit-il être obligatoirement pris en compte, ou reste-t-il un simple avis ?

10 – L’ensemble du Parc de l’Orgère est inscrit, comme toutes les zones N de la commune, publiques ou privées, dans la cadre du PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable).

L’article L142-4 du Code de l’Urbanisme stipule pour ce qui concerne notamment les zones classées N : « les zones naturelles….. ne peuvent être ouvertes à l’urbanisation à l’occasion de l’élaboration ou d’une procédure d’évolution d’un document d’urbanisme » Sauf dérogation.

Ceci pour les communes non soumises à un Schéma de Cohérence Territorial.

Or, à ma connaissance, Rives fait partie du SCOT de la Région Urbaine de Grenoble.

Le projet de déclassement d’une zone urbaine classée N est-il compatible avec le SCOT ?

Rien n’est dit dans les documents de l’enquête.

Déclasser ainsi une zone naturelle se doit-elle d’être justifiée au regard du PADD et des orientations environnementale définies par le SCOT ?

10 – Ce parc est en plein Centre Ville et est non seulement fréquenté par de nombreux habitants, mais il accueille de nombreuses manifestations et il s’y trouve par ailleurs les locaux du centre social, ceux de la MJC et la Salle de Spectacles et manifestations « François Mitterrand ».

Le projet ne peut que réduire l’espace dévolu à la population mais également aux activités communales et associatives pour les structures qui y ont leurs activités.

En conclusion.

Ce projet pose donc, me semble-t-il, un certain nombre d’interrogations auxquelles je souhaiterais personnellement des réponses.

Des logements aménagés dans le château de l’Orgère, pourquoi pas, mais dans le respect de l’intérêt des Rivoises et des Rivois à qui il appartient.

Pas dans l’intérêt d’un promoteur d’appartements de grand standing à qui l’on ferait deux cadeaux : près du quart d’un prix estimatif des domaines pour une zone classée N sans motivation, un reclassement ensuite des surfaces vendues en zone UB constructibles.

Suggestion :

Pourquoi pas un bail gratuit sur des années à un bailleur social pour des logements mixtes, et un parc qui resterait entièrement ouvert à la population. Rives manque de logements sociaux, pas de logements de luxe…

Et pourquoi pas de la transparence et de la démocratie ?

Aucune réunion publique n’a été organisée par la Ville sur ce projet qui concerne pourtant les propriétaires : les Rivoises et les Rivois.